英國土地業權知多少｜Shared Ownership是成為業主的捷徑嗎？
近年來，有一種在英國非常受歡迎的購房方案—— 共享產權（Shared Ownership）——正在吸引越來越多的年輕人。這個創新方案讓年輕人可以先擁有房產的部分產權，並按自己能力逐步增加持有比例，最終完全擁有自己的家園。這樣的靈活方式，讓許多人對共享產權充滿興趣，積極研究如何利用這一機會實現購房夢想。
然而，購買房屋是一項重大決定，很多英國人都在討論共享產權是否真的值得。在深入探討共享產權（Shared Ownership）之前，讓我們先了解英國的兩類土地產權——租賃產權（Leasehold）和永久產權（Freehold），這將幫助我們更好地理解共享產權的優缺點，做出最明智的選擇。
甚麼是土地業權Land Ownership？
對於在亞洲長大的你，土地業權 (land ownership) 可能是一個比較陌生的概念。與亞洲地區相比，英國的土地業權制度更為複雜。在英國購房時，你不僅購買了建在那片土地上的房產，還購買了該房產所處土地的所有權或使用權。
英國的土地業權分為兩類：租賃產權 (Leasehold) 和永久產權 (Freehold)。
租賃產權 Leasehold
如果你購買了在租賃產權土地上興建的房產，這意味著你將在固定期限內擁有該房產，但並不擁有土地。租賃產權是從永久產權持有人（或稱為地主）手上租用土地的概念。地主會賦予你在特定年限內使用房產的權利，租期短則40年，長則可達999年。在使用土地期間，你每年需要支付地租。
由於擁有租約限制，租賃產權物業往往價格較低。對於首次置業人士來說是一個理想的起點。
延長租約 Lease Extension
然而，在租約時滿前，租賃產權者需要與地主商討延長租約 (lease extension)。續租的價錢可高可低，按英國地產公司Plaza Estates的數據，在剩餘90年合約時間就可以與地主商量續約事宜 —— 越早續約，費用亦會相對合理。租賃產權若少於90年合約時間，該物業估價將會每年被下調，銀行亦傾向不批出貸款給買家，讓持有人難以轉賣。
截圖自Plaza Estates - How to extend the lease of a Central London property?
服務費 Management Fee
除了續租費用和每年地租，還有一項服務費 service charge 需要每年支付。在英國，大多數公寓都是興建在租賃產權土地上。公寓大樓內擁有眾多住戶，住戶需要每年支付一筆服務費，交由管理公司協助處理大廈維修和管理事宜。
Leasehold and Freehold Reform Act 2024
今年，英國政府剛通過了《Leasehold and Freehold Reform Act2024》。新法規主要影響租賃產權者，希望提高服務費透明度、減低延長租約費用、禁止出售新租賃產權房屋等。這些措舉都是為了減少租賃產權者和地主之間的不對等。
永久產權Freehold
與租賃產權相反，永久產權土地讓持有者得到全部擁有權和控制權。你將會永久完全擁有該房產和所屬土地，並需要負責房產及土地的所有維護和修繕。你亦無需支付地租或服務費。
永久產權的房屋通常會較受歡迎，因為房產並不會受土地租約的年期影響其價值，是一個較理想的長期投資。
一般以言，獨立屋、半獨立屋和排屋均為永久產權。想了解不同英國房屋類型，可以閱讀我們之前發佈的文章：從別墅到公寓：揭秘英國房屋魅力
共享業權 Shared Ownership
共享產權是一種介於購買和租賃之間的購房方式，旨在幫助那些無法一次性購買整套房產的人實現購房夢。
購買者可以購買房產的一部分（通常是25%至75%），其餘部分由住房協會 (Housing Association) 或其他機構持有。購房者需要為未擁有的部分支付租金，租金通常會比市場價格較低。購買者可以逐步增購更多的股份，最終目的是希望購買者能完全擁有整套房屋。
讓年輕人更容易置業？
根㯫英國地產網站Rightmove，去年英國倫敦的平均房價為 £700,000（約3,000萬台幣/ 700萬港幣）。即使只計算樓價較低的公寓單位，平均價格仍高達£550,000（約2,300萬台幣/ 550萬港幣）。
按不同買家的經濟狀況，大多數英國銀行只願批出總數約為買家年收入的4至5倍。而倫敦居住者的平均年收入為£44,000。可見對於許多年輕人來說，高昂的房價和首付成為了他們安居樂業的阻礙。
共享產權正正針對這問題，降低了購房的初始成本，買家只需支付部分房價和相應比例的首付，減輕了經濟壓力。此外，逐步增購的方式讓買家可以根據自身經濟狀況增持擁有的部份，令置入首個單位時變得較為靈活和可負擔。
而Susie的樓宇貸款經紀怎麼講呢？
"These schemes are typically limited to particular new build properties, which makes them quite limited. However, if you cannot afford to buy a property outright and are willing to settle for partial ownership, you do have the option to buy more of the equity in future, so this could be a better option for you than renting."
「這些方案通常比較有局限性，因為通常只有近年新落成物業會提供這方案予置業人士選擇。然而，你若無法通過借貸或全款購入全數業權，比起租房，購入共享產權可能會是個比較好的選擇，因為你確實可以在未來購入更高比例的業權。」
服務費不斷上漲？
雖然首付壓力減少了，但亦有不少購入了共享業權的業主指出大廈的服務費正以不合理的速度增加。
上文也有提及，公寓大廈和租賃產權均需要支付服務費予管理公司，作為大廈日常運作和維修保養的支出。
BBC訪問了幾位在倫敦買了共享業權公寓的年輕人，其中一位Aisling 在倫敦國王十字區擁有一間公寓的30%產權。 因為服務費的上升，讓她每個月的房屋支出由£350升至£1,310（約55,000台幣/ 13,000港幣）。
Aisling說：「當我發現並非計算出錯，我完全崩潰了。我真的哭了一整夜。我沒有辦法相信。 (When I realised that it wasn't a mistake, I was devastated. I literally cried the whole night. I just couldn't believe it.)」
結語
在英國，購房方式有多種選擇，每種方式都有其獨特的優缺點。了解這些選項的細節和潛在挑戰，才能做出最適合自己的購房決定。無論選擇哪種方式，都需要仔細考慮自己的經濟狀況和長期目標。
希望這篇文章能夠幫助你更好地了解英國的房地產市場。如果你對這些內容感興趣，你可以考慮參加我們的小組課程。課程中，我們的英國外師會在輕鬆愉快的氛圍中，與你探討不同英國文化和社會的議題，將實用的英文口說詞彙及技巧毫不保留地與你分享。
